[收购]家家悦:拟收购资产涉及的安徽快乐真棒商贸团体有限公司谋划性资产及欠债代价评估项目资产评估陈诉   时间：2019年11月22日 17:05:53 中财网    
原标题:家家悦:拟收购资产涉及的安徽快乐真棒商贸团体有限公司谋划性资产及欠债代价评估项目资产评估陈诉

本资产评估陈诉依据中国资产评估准则体例

家家悦团体股份有限公司拟收购资产涉及的
安徽快乐真棒商贸团体有限公司谋划性
资产及欠债代价评估项目
资产评估陈诉

坤元评报〔
2019〕576号

（共一册第一册）

坤元资产评估有限公司
二〇一九年十一月十八日


目录


声明.......................................................................................................................1
资产评估陈诉·摘要
.............................................................................................2
资产评估陈诉·正文
.............................................................................................4
一、委托人、产权持有人及其他资产评估陈诉利用人
............................. 4
二、评估目的
............................................................... 9
三、评估东西和评估领域
..................................................... 9
四、代价范例及其界说
...................................................... 11
五、评估基准日
............................................................ 11
六、评估依据
.............................................................. 12
七、评估要领
.............................................................. 14
八、评估措施实施历程和环境
................................................ 19
九、评估假设
.............................................................. 20
十、评估结论
.............................................................. 21
十一、出格事项说明
........................................................ 22
十二、资产评估陈诉利用限制说明
............................................ 24
十三、资产评估陈诉日
...................................................... 25



家家悦团体股份有限公司拟收购资产涉及的
安徽快乐真棒商贸团体有限公司谋划性资产及欠债代价评估项目资产评估陈诉

声明


一、本资产评估陈诉依据财政部宣布的资产评估根基准则和中国资产评估协会
宣布的资产评估执业准则和职业道德准则体例。


二、委托人可能其他资产评估陈诉利用人该当凭据法令、行政礼貌规定及本资
产评估陈诉载明的利用领域利用资产评估陈诉；委托人可能其他资产评估陈诉利用
人违反前述规定利用资产评估陈诉的，本资产评估机构及资产评估师不包袱责任。


本资产评估陈诉仅供委托人、资产评估委托条约中约定的其他资产评估陈诉使
用人和法令、行政礼貌规定的资产评估陈诉利用人利用；除此之外，其他任何机构
和小我私家不能成为资产评估陈诉的利用人。


本资产评估机构及资产评估师提示资产评估陈诉利用人该当正确领略和利用评
估结论，评估结论不等同于评估东西可实现价值，评估结论不应当被认为是对评估
东西可实现价值的担保。


三、本资产评估机构及资产评估师遵守法令、行政礼貌和资产评估准则，坚持
独立、客观和合理的原则，并对所出具的资产评估陈诉依法包袱责任。


四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估陈诉中的评估东西没有现存可能
预期的好处干系；与相关当事人没有现存可能预期的好处干系，对相关当事人不存
在成见。


五、本资产评估机构出具的资产评估陈诉中的阐明、判断和功效受资产评估报
告中假设和限制条件的限制，资产评估陈诉利用人该当充实存眷资产评估陈诉中载
明的假设、限制条件、出格事项说明及其对评估结论的影响。


1坤元资产评估有限公司



家家悦团体股份有限公司拟收购资产涉及的
安徽快乐真棒商贸团体有限公司谋划性资产及欠债代价评估项目资产评估陈诉

家家悦团体股份有限公司拟收购资产涉及的
安徽快乐真棒商贸团体有限公司谋划性
资产及欠债代价评估项目
资产评估陈诉

坤元评报〔
2019〕576号

摘要


以下内容摘自资产评估陈诉正文，欲相识本评估项目的具体环境和公道领略
评估结论，收购库存外贸童装，该当当真阅读资产评估陈诉正文。


一、委托人和产权持有人及其他资产评估陈诉利用人

本次资产评估的委托工钱家家悦团体股份有限公司（以下简称家家悦股份公
司），产权持有工钱安徽快乐真棒商贸团体有限公司（以下简称快乐真棒公司）。


按照《资产评估委托条约》，本资产评估陈诉的其他利用工钱国度法令、礼貌规
定的资产评估陈诉利用人。


二、评估目的

家家悦股份公司拟收购快乐真棒公司的谋划性资产及欠债，为此需要对家家悦
股份公司拟收购的谋划性资产及欠债代价举办评估。


本次评估目的是为该经济行为提供家家悦股份公司拟收购的谋划性资产及欠债
代价的参考依据。


三、评估东西和评估领域

评估东西和评估领域为家家悦股份公司拟收购资产涉及的快乐真棒公司的谋划
性资产及欠债，详细为将快乐真棒公司及其全资子公司濉溪县真棒特商贸有限公司
(以下简称濉溪真棒公司
)、淮北市真棒特食品加工有限公司
(以下简称真棒特公司
)
超市相关业务和糕点食品出产、食品生财富务模拟重组后的资产组。


2坤元资产评估有限公司



家家悦团体股份有限公司拟收购资产涉及的
安徽快乐真棒商贸团体有限公司谋划性资产及欠债代价评估项目资产评估陈诉

凭据快乐真棒公司提供的业经容诚管帐师事务所（非凡普通合资）审计的
2019
年
9月
30日拟重组资产组（系将快乐真棒公司及其全资子公司濉溪真棒公司、真棒
特公司超市相关业务和糕点食品出产、食品生财富务模拟重组后的资产组）的资产
欠债表反应，相关谋划性资产、欠债及资产净额的账面代价别离为
285,815,184.09
元、
369,820,931.16元和
-84,005,747.07元。


四、代价范例

本次评估的代价范例为市场代价。


五、评估基准日

评估基准日为
2019年
9月
30日。


六、评估要领

按照评估东西、代价范例、资料收集环境等相关条件，本次采取资产基本法进
行评估。


七、评估结论

在本陈诉所展现的评估假设基本上，快乐真棒公司资产净额的评估代价为
-40,357,896.54元（大写为人民币负肆仟零叁拾伍万柒仟捌佰玖拾陆元伍角肆分），
与账面代价-84,005,747.07元对比，评估增值
43,647,850.53元，增值率为
51.96%。


八、评估结论的利用有效期

本评估结论仅对家家悦股份公司拟收购资产之经济行为有效。本评估结论的使
用有效期为一年，即自评估基准日
2019年
9月
30日起至
2020年
9月
29日止。


资产评估陈诉的出格事项说明和利用限制说明请参阅资产评估陈诉正文。


3坤元资产评估有限公司



家家悦团体股份有限公司拟收购资产涉及的
安徽快乐真棒商贸团体有限公司谋划性资产及欠债代价评估项目资产评估陈诉

家家悦团体股份有限公司拟收购资产涉及的
安徽快乐真棒商贸团体有限公司谋划性
资产及欠债代价评估项目
资产评估陈诉

坤元评报〔
2019〕576号

家家悦团体股份有限公司：

坤元资产评估有限公司接管贵公司的委托，按照有关法令、行政礼貌和资产评
估准则的规定，坚持独立、客观、合理的原则，采取资产基本法，凭据须要的评估
措施，对贵公司拟收购资产涉及的安徽快乐真棒商贸团体有限公司的谋划性资产及
欠债在
2019年
9月
30日的市场代价举办了评估。现将资产评估环境陈诉如下：

一、委托人、产权持有人及其他资产评估陈诉利用人

本次资产评估的委托工钱家家悦团体股份有限公司，产权持有工钱安徽快乐真
棒商贸团体有限公司。



(一) 委托人轮廓


1. 名称：家家悦团体股份有限公司
(以下简称家家悦股份公司)
2. 住所：威海市昆明路
45号
3. 法定代表人：王培桓
4. 注册成本：60,840.00万人民币
5. 范例：其他股份有限公司
(上市)
6. 统一社会信用代码：91371000166697725Y
7. 挂号构造：威海市行政审批处事局
8. 谋划领域：食品、饮料、纺织品、打扮、日用品、文体用品、珠宝首饰、工
艺美术品、保藏品、照相器材、汽车、摩托车、家用电器、电子产物、五金家具、
建材、装饰质料、日用百货、扮装品、卫生用品、家居用品、花卉、眼镜、Ⅰ和Ⅱ、
4坤元资产评估有限公司



家家悦团体股份有限公司拟收购资产涉及的
安徽快乐真棒商贸团体有限公司谋划性资产及欠债代价评估项目资产评估陈诉

Ⅲ类医疗器械的批发、零售、网上销售及跨境网上销售；食用农产物的收购、销售；
衡宇、园地和柜台租赁；普通货品仓储；存案领域内的货品和技能收支口；百货和
超等市场零售；儿童游乐设施的谋划；票务署理；打扮、鞋、箱包、纺织品的清洗、
织补、消毒灭菌；室内手工建造；电子游艺厅处事；儿童洗浴处事；摄影；保健服
务、艾灸；停车场收费打点；以下限分公司谋划：食品出产，音像成品、卷烟、图
书报刊的零售，住宿处事，餐饮处事。



(二) 产权持有人轮廓

一) 企业名称、范例与组织形式


1. 名称：安徽快乐真棒商贸团体有限公司
(以下简称快乐真棒公司)
2. 住所：安徽省淮北市淮海西路
22号（凤凰山食品经济开发区）
3. 法定代表人：戴文
4. 注册成本：15,000.00万人民币
5. 范例：有限责任公司
6. 统一社会信用代码：9134060072332982XY
7. 挂号构造：淮北市工商行政打点局
8. 谋划领域：零售预包装食品兼散装食品、乳成品（含婴幼儿配方乳粉）、保
健食品，零售卷烟（雪茄烟）（限分支机构谋划），经销日用百货、五金、家电、洗
涤品、扮装品、针纺织品、打扮、鞋帽、文化体育用品，收购家畜、水果、水产物、
蔬菜、消杀用品，柜台租赁，书报刊零售，家禽销售，商品陈列展示、衡宇租赁、
餐饮处事，停车处事。

二)企业汗青沿革


1．公司创立时环境
快乐真棒公司原名为淮北市新惠康商贸有限公司，创立于
2000年
10月
23日，
初始注册成本
30.00万元，创立时出资人和出资环境如下：
金额单位：万元

序号出资人名称出资额（万元）出资比例
1戴文
20.00 66.67%
2刘永红
10.00 33.33%
合计
30.00 100.00%

5坤元资产评估有限公司



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2. 公司历次股权变换环境
(1) 第一次增资
2001年
4月
25日，按照公司股东会决策，增加注册成本
130.00万元，本次增
资后，快乐真棒公司股权结构如下：
金额单位：万元

序号出资人名称出资额（万元）出资比例
1戴文
70.00 53.85%
2刘永红
60.00 46.15%
合计
130.00 100.00%

(2) 第二次增资
2005年
3月
2日，按照公司股东会决策，增加注册成本
870.00万元。本次增
资后，快乐真棒公司股权结构如下：
金额单位：万元

序号出资人名称出资额（万元）出资比例
1戴文
130.00 13.00%
2刘永红
870.00 87.00%
合计
1,000.00 100.00%

(3) 第三次增资
2006年
10月
11日，按照公司股东会决策，增加注册成本
600.00万元。本次
增资后，快乐真棒公司股权结构如下：
金额单位：万元

序号出资人名称出资额（万元）出资比例
1戴文
537.15 33.57%
2刘永红
1,062.85 66.43%
合计
1,600.00 100.00%

(4) 第四次增资
2006年
11月
29日，按照公司股东会决策，增加注册成本
400.00万元。本次
增资后，快乐真棒公司股权结构如下：

6 坤元资产评估有限公司



家家悦团体股份有限公司拟收购资产涉及的
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金额单位：万元

序号出资人名称出资额（万元）出资比例
1戴文
537.15 26.86%
2刘永红
1,462.85 73.14%
合计
2,000.00 100.00%

(5) 第五次增资
2010年
3月
26日，按照公司股东会决策，增加注册成本
1,500.00万元。本次
增资后，快乐真棒公司股权结构如下：
金额单位：万元

序号出资人名称出资额（万元）出资比例
1戴文
1,750.00 50.00%
2刘永红
1,750.00 50.00%
合计
3,500.00 100.00%

(6) 第六次增资
2011年
2月
12日，按照公司股东会决策，增加注册成本
3,500.00万元。本次
增资后，快乐真棒公司股权结构如下：
金额单位：万元

序号出资人名称出资额（万元）出资比例
1戴文
3,500.00 50.00%
2刘永红
3,500.00 50.00%
合计
7,000.00 100.00%

(7) 第七次增资
2018年
5月
21日，按照公司股东会决策，增加注册成本
8,000.00万元。本次
增资后，快乐真棒公司股权结构如下：
金额单位：万元

序号出资人名称出资额（万元）出资比例
1戴文
3,500.00 23.34%
2刘永红
3,500.00 23.34%
3淮北天合企业打点有限公司
8,000.00 53.32%

7坤元资产评估有限公司



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序号出资人名称出资额（万元）出资比例
合计
15,000.00 100.00%

(8) 第一次股权转让
2018年
12月
5日，按照公司股东会决策，淮北天合企业打点有限公司将持有
快乐真棒公司
27.66%的
4,150.00万元股权转让给戴文，将持有快乐真棒公司
25.66%
的
3,850.00万元股权转让给刘永红。


停止评估基准日，快乐真棒公司注册成本
15,000.00万元，实缴成本
7,000.00
万元，股权结构如下：
金额单位：万元

序号出资人名称认缴注册成本
认缴注册
成本比例
已缴纳实收
成本
实收成本
出资比例
1戴文
7,650.00 51.00% 3,500.00 50.00%
2刘永红
7,350.00 49.00% 3,500.00 50.00%
合计
15,000.00 100.00% 7,000.00 100.00%

三) 产权持有人停止评估基准日的谋划性资产、欠债状况

快乐真棒公司拟以
2019年
9月
30日为基准日，将主营业务中超市业务举办重
组，重组资产内容为：快乐真棒公司、濉溪县真棒特商贸有限公司、淮北市真棒特
食品加工有限公司超市相关业务。详细如下：


1. 列入拟重组资产组财务报表归并领域的子公司
序号子公司全称子公司简称
持股比例（
%）
直接间接
1濉溪县真棒特商贸有限公司濉溪真棒公司
100.00 -
2淮北市真棒特食品加工有限公司真棒特公司
100.00 -

2. 列入拟重组资产组财务报表归并领域的其他业务
序号其他业务所属公司
1糕点食品出产、食品生财富务真棒特公司

容诚管帐师事务所（非凡普通合资）对拟重组资产组的资产欠债表举办了审计，
并出具了会专字[2019]8053号的《关于安徽快乐真棒商贸团体有限公司拟重组资产
组财务报表的专项审核陈诉》，经审计后的资产、欠债及资产净额如下：

项目名称金额（元）
谋划性资产
285,815,184.09

8坤元资产评估有限公司



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安徽快乐真棒商贸团体有限公司谋划性资产及欠债代价评估项目资产评估陈诉

项目名称金额（元）
谋划性欠债
369,820,931.16
资产净额
-84,005,747.07

四)产权持有人谋划环境等

快乐真棒公司创立于
2000年
10月，是一家以零售业为主营业态的企业。公司
现拥有门店
32家，个中开店谋划
31家，总营业面积超
8万平方米，年销售局限约
10亿元，拥有占地约
46亩的物流配送中心和占地约
86亩的食品加工场，公司现有
员工
2500多人。



(三) 委托人与产权持有人的干系

委托人拟收购产权持有人的谋划性资产、欠债。



(四) 其他资产评估陈诉利用人

按照《资产评估委托条约》，本资产评估陈诉的其他利用工钱国度法令、礼貌规
定的资产评估陈诉利用人。


二、评估目的

家家悦股份公司拟收购快乐真棒公司的谋划性资产及欠债，为此需要对该经济
行为涉及的家家悦股份公司拟收购的快乐真棒公司谋划性资产及欠债代价举办评
估。


本次评估目的是为该经济行为提供家家悦股份公司拟收购快乐真棒公司谋划性
资产及欠债代价的参考依据。


三、评估东西和评估领域

评估东西和评估领域为家家悦股份公司拟收购资产涉及的快乐真棒公司的谋划
性资产及欠债，详细为将快乐真棒公司及其全资子公司濉溪真棒公司、真棒特公司
超市相关业务和糕点食品出产、食品生财富务模拟重组后的资产组。凭据快乐真棒
公司提供的业经容诚管帐师事务所（非凡普通合资）审计的
2019年
9月
30日拟重
组资产组（系将快乐真棒公司及其全资子公司濉溪真棒公司、真棒特公司超市相关
业务和糕点食品出产、食品生财富务模拟重组后的资产组）的资产欠债表反应，相
关谋划性资产、谋划性欠债及资产净额的账面代价别离为
285,815,184.09元、
369,820,931.16元和-84,005,747.07元。详细内容如下：

9坤元资产评估有限公司



家家悦团体股份有限公司拟收购资产涉及的
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金额单位：元

项目账面原值账面代价
一、活动资产
113,945,726.11
二、非活动资产
171,869,457.98
个中：牢靠资产
167,062,748.54 67,129,292.17
在建工程
10,787,744.00
无形资产
22,219,764.76
个中：无形资产
——地皮利用权
21,453,633.30
历久待摊用度
67,239,257.05
其他非活动资产
4,493,400.00
谋划性资产总计
285,815,184.09
三、活动欠债
369,820,931.16
谋划性欠债合计
369,820,931.16
资产净额
-84,005,747.07

1. 委托评估东西和评估领域与上述经济行为涉及的评估东西和评估领域一致。

2. 主要资产根基环境如下：
(1) 钱币资金
钱币资金账面代价
23,640,115.23元，包罗库存现金
464,809.55元、银行存款
23,175,305.68元。



(2) 应收账款
应收账款账面代价
17,539,825.94元，个中账面余额
18,541,922.04元，坏账
筹备
1,002,096.10元，系应收的购物卡款及营业款。



(3) 存货
存货账面代价
53,964,369.35元，个中账面余额
54,548,033.31元，存货减价
筹备
583,663.96元。包罗原质料、库存商品和周转质料。



(4) 修建物类牢靠资产
修建物类牢靠资产合计账面原值
57,484,194.00元，账面净值
42,601,527.27
元，减值筹备
0.00元，包罗
6项衡宇修建物（修建面积合计
24,140.82平方米）、
20项构筑物，别离为位于安徽省淮北市相山区淮海西路北侧的配送中心、相山区凤
凰山经济开发区凤谐路的食品加工场。已取得淮房地权证相山区字第
13022748号、

10坤元资产评估有限公司



家家悦团体股份有限公司拟收购资产涉及的
安徽快乐真棒商贸团体有限公司谋划性资产及欠债代价评估项目资产评估陈诉

第
13022749号、第
13022750号、皖（2018）淮北市不动产权第
0028960号、第
0028961
号等共计
5本《房地产权证》或《不动产权证书》。



(5) 设备类牢靠资产
设备类牢靠资产合计账面原值
109,578,554.54元，账面净值
24,527,764.90元，
减值筹备
0.00元，共计
15,394台（套/辆），主要设备包罗冷藏展示柜、货架、监
控系统和通风系统等种种型的超市营运设备及配套加工场设备等。委估设备除超市
营运设备及配套加工场设备外，还包罗供配电、压缩机系统等公用工程设备和电脑、
空调等办公设备及车辆，均漫衍于被评估单位各谋划和办公园地内。



(6) 在建工程
在建工程账面代价
10,787,744.00元，均系土建工程，包罗加工场公租房工程、
大桥店装修工程。



(7) 历久待摊用度
历久待摊用度账面代价
67,239,257.05元，系各超市门店产生的装修、扩建成
本支出。



3. 企业申报的账面记录的无形资产
(1) 无形资产——地皮利用权
无形资产——地皮利用权账面代价
21,453,633.30元，共有
2宗地皮，地皮面
积合计
88,922.99平方米，别离位于安徽省淮北市相山区淮海西路北侧、相山区凤
凰山经济开发区凤谐路。



(2) 无形资产——其他无形资产
无形资产——其他无形资产账面代价
766,131.46元，系企业外购的
mySHOP R5
零售业务系统、办公软件等项目的摊余额。


四、代价范例及其界说


1. 代价范例及其选取：评估代价范例包罗市场代价和市场代价以外的代价（投
资代价、在用代价、清算代价、残余代价等）两种范例。经评估人员与委托人充实
相同后，按照本次评估目的、市场条件及评估东西自身条件等因素，最终选定市场
代价作为本评估陈诉的评估结论的代价范例。

2. 市场代价的界说：市场代价是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受
11坤元资产评估有限公司



家家悦团体股份有限公司拟收购资产涉及的
安徽快乐真棒商贸团体有限公司谋划性资产及欠债代价评估项目资产评估陈诉

任何强迫的环境下，评估东西在评估基准日举办正常公平生意业务的代价预计数额。


五、评估基准日

为使得评估基准日与拟举办的经济行为和资产评估事情日靠近，委托人确定本
次评估基准日为
2019年
9月
30日，并在资产评估委托条约中作了相应约定。


六、评估依据


(一) 法令礼貌依据


1.《资产评估法》；
2. 《公司法》《条约法》《证券法》；
3.其他与资产评估有关的法令、礼貌等。

(二) 评估准则依据


1.《资产评估根基准则》；
2.《资产评估职业道德准则》；
3.《资产评估执业准则——资产评估措施》；
4.《资产评估执业准则——资产评估陈诉》；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托条约》；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》；
7.《资产评估执业准则——操作专家事情及相关陈诉》；
8.《资产评估执业准则——无形资产》；
9.《资产评估执业准则——不动产》；
10.《资产评估执业准则——呆板设备》；
11.《资产评估代价范例指导意见》；
12.《资产评估东西法令权属指导意见》。

(三) 权属依据


1.委托人和产权持有人提供的《营业执照》、公司章程和验资陈诉；
2.基准日股份持有证明、出资证明等；
3.与资产及权利的取得及利用有关的经济条约、协议、资金拨付证明(凭证)、
财务报表及其他管帐资料；
4. 国有建树用地利用权出让条约、国有地皮利用证、建树用地筹划许可证、建
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设工程筹划许可证、房地产权证、不动产权证书、灵活车行驶证、发票等权属证明；


5.其他产权证明文件。

(四) 取价依据


1. 产权持有人提供的评估申报表；
2. 产权持有人停止评估基准日的专项审核陈诉以及相关财务报表；
3.《淮北工程造价》（2019年第
9期）；
4. 《工程勘测设计收费标准》(2018年修订本)；
5.《国度成长改良委关于进一步放开建树项目专业处事价值的通知》（发改价
格〔2015〕299号）；
6.《关于印发
的通知》（财建〔
2016〕504号）；
7.有关工程的原始资料、竣工决算资料、工程承包条约、业务条约、询价记录
等；
8.资产地址地的房地产市场价值的观测资料；
9.《机电产物报价手册》及其他市场价值资料、询价记录；
10.主要设备的购置条约、发票、付款凭证；有关设备的技能档案、检测陈诉、
运行记录等资料；
11. 《资产评估常用数据与参数手册》、《根基建树财务法则》、《工程勘测设计
收费标准》等评估参数取值参考资料；
12. 安徽省人民当局及相关当局部门颁布的有关政策、规定、实施步伐等礼貌
文件；
13.主要原质料市场价值信息、库存商品市场销价环境观测资料；
14.同花顺
iFinD金融数据终端查询的相关数据。

15.中国人民银行发布的评估基准日贷款利率；
16.企业管帐准则及其他管帐礼貌和制度、部门规章等；
17.评估专业人员对资产核实、勘测、检测、阐明等所汇集的佐证资料；
18.其他资料。

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七、评估要领


(一)评估要领的选择

按照现行资产评估准则及有关规定，资产评估的根基要领有资产基本法、市场
法和收益法。


因国内产权生意业务市场生意业务信息的获取途径有限，团结本次评估东西的为快乐真
棒公司的相关谋划性资产、欠债，难以选取同范例市场参照物，故本次评估未采取
市场法。


本次评估东西为快乐真棒公司的谋划性资产及欠债，可是列入评估领域的资产
净额为负，且产权持有人难以对其将来收益举办公道预测，故本次评估不宜采取收
益法。


由于产权持有人各项资产、欠债能够按照管帐政策、企业谋划等环境公道加以
识别，评估中有条件针对各项资产、欠债的特点选择适当、详细的评估要领，并具
备实施这些评估要领的操纵条件，故本次评估适宜采取资产基本法。



(二)资产基本法简介

资产基本法是指以产权持有人评估基准日的资产欠债表为基本，评估表内及可
识此外表外各项资产、欠债代价，确定评估东西代价的评估要领。它是以重置各项
出产要素为假设前提，按照委托评估的分项资产的详细环境选用适宜的要领别离评
定估算各分项资产的代价并累加求和，再扣减相关欠债评估值，得出全部资产及负
债的评估代价。计较公式为：

全部资产及欠债评估代价＝Σ各分项资产的评估代价－Σ各分项欠债的评估价
值

主要资产的评估要领如下：

一)活动资产


1. 钱币资金
对付人民币现金和存款，以核实后账面值为评估值。

2. 应收账款、其他应收款和相应坏账筹备
(1) 应收账款
应收账款均为大概有部分不能收回或有收回风险的金钱，评估人员举办了阐明
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计较，预计其坏账损失金额与相应计提的坏账筹备差异不大，故将相应的坏账筹备
金额确认为预估坏账损失，应收账款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失后
的净额。


公司按规定计提的坏账筹备评估为零。



(2) 其他应收款
其他应收款均为大概有部分不能收回或有收回风险的金钱，评估人员举办了分
析计较，预计其坏账损失金额与相应计提的坏账筹备差异不大，故将相应的坏账准
备金额确认为预估坏账损失，其他应收款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损
失后的净额。


公司按规定计提的坏账筹备评估为零。



3. 预付金钱
预付账款包罗预付的房租及水电费，经评估人员核实，预付金钱期后能够实现
相应的资产或权益，故以核实后账面值为评估值。



4. 存货
存货包罗原质料、库存商品和周转质料，按照种种存货特点，别离采取适当的
评估要领举办评估。

原质料主要包罗白砂糖、面包粉和大豆油等散装生鲜类食品，品质受仓储情况、
时间因素及损耗水平影响较大。评估人员举办了阐明计较，预计其减价损失金额与
相应计提的减价筹备金额差异不大，故将相应的减价筹备金额确认为预估减价损失，
原质料的评估值即为其账面余额扣减预估减价损失后的净额。


库存商品均为畅通性商品，经核实其销售毛利率较低，评估人员对其采取逆减
法估算后的余额与其账面代价靠近。同时，预计其减价损失金额与相应计提的减价
筹备金额差异不大，故将相应的减价筹备金额确认为预估减价损失，库存商品的评
估值即为其账面余额扣减预估减价损失后的净额。


在库周转质料以核实后的账面值为评估值。



5. 其他活动资产
其他活动资产为待抵扣增值税进项税额。经核实上述税金期后应可抵扣，故以
核实后的账面值为评估值。


二)非活动资产

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1. 修建物类牢靠资产
修建物类牢靠资产均系家产厂房及隶属修建，由于家产厂房类似生意业务和租赁市
场不活泼，生意业务案例和收益环境难以获取，故本次采取本钱法举办评估，其评估值
中不包括相应地皮利用权的评估代价。


本钱法是通过用现时条件下从头购置或制作一个全新状态的待估修建物所需的
全部本钱，减去待估修建物已经产生的各项贬值，获得的差额作为评估代价的评估
要领。本次评估采取成新折扣的要领来确定待估修建物已经产生的各项贬值。计较
公式为：

评估代价＝重置本钱×成新率


(1) 重置本钱简直定
重置本钱一般由建安工程用度、前期及其它用度、修建规费、应计利钱和开发
利润构成，团结待估修建物详细环境的差别略有取舍。



(2) 成新率
1)庞大、大型、奇特、高价的修建物别离按年限法、完损品级打分法确定成新
率后，经加权平均，确定综合成新率。


采取年限法计较成新率的计较公式为：

成新率(K1) ＝尚可利用年限/经济耐用年限×100%

采取完损品级打分法的计较公式为：

完损品级评定系数
(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比重×

装饰部分完损系数＋设备部分比重×设备部分完损系数
将上述两种要领的计较功效取加权平均值确定综合成新率。计较公式为：
K＝A1×K1＋A2×K2
个中
A1、A2别离为加权系数。



2)其他修建物的成新率以年限法为基本，团结其实际利用环境、维修保养环境
和评估专业人员现场勘查时的履历判断综合评定。

对付在明细表中单列的整体修建物的部分，在整体修建物评估时一并思量。



2. 设备类牢靠资产
按照本次资产评估的特定目的、相关条件、委估设备的特点和资料收集等环境，
主要采取本钱法举办评估。本钱法是指首先估测在评估基准日从头制作一个与评估

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东西沟通的资产所需的本钱即重置本钱，然后估测被评估资产存在的各类贬值因素,
并将其从重置本钱中予以扣除（扣减实体性陈旧贬值、成果性陈旧贬值和经济性陈
旧贬值）而获得被评估资产代价的要领。本次评估采取成新折扣的要领来确定待估
设备已经产生的各项贬值。根基公式为：

评估代价＝重置本钱-实体性贬值
-成果性贬值-经济性贬值

＝重置本钱×成新率-成果性贬值-经济性贬值


(1) 重置本钱的评定
重置本钱是指资产的现行再取得本钱，由设备现行购置价、运杂费、安装调试
费、建树期打点费、资金本钱等若干项构成。



(2) 成新率简直定
按照委估设备特点、利用环境、重要性等因素，确定设备成新率。

A. 对代价较大、庞大的重要设备，采取综合阐明系数调解法确定成新率。

综合阐明系数调解法，即以年限法为基本，先按照被评设备的组成、成果特性、
利用经济性等综合确定经济耐用年限
N，并据此初定该设备的尚可利用年限
n；再按
照现场观测时的设备技能状态，对其技能状况、操作率、事情负荷、事情情况、维
护保养环境等因素加以阐明，确定各项成新率调解系数，综合评定该设备的成新率。



B. 对付代价量较小的超市营运设备，以及电脑、空调等办公设备，主要以年限
法为基本，团结设备的维护保养环境和外观近况，确定成新率。

C. 对付车辆，首先按年限法和行驶里程法别离计较理论成新率，采取孰低法确
定其理论成新率，以此为基本，团结车辆的维护保养环境和外观近况，确定成新率。

别的，对付在明细表中单列的、属整体衡宇修建物的一部分，在相应的衡宇建
筑物评估时统一思量；对付闲置设备，在成新率中做相应思量。



3．在建工程
对付加工场公租房工程、大桥店装修工程，评估人员在核查财务记录的基本上，
对工程举办了实地查勘，采取本钱法评估，即凭据正常环境下在评估基准日从头形
成该在建工程已经完成的工程量所需产生的全部用度确定重置本钱。本次在核实工
程项目、工程内容、形象进度和付款进度的基本上，剔除在建工程账面值中的不合
理支出，并思量公道的资金本钱及投资利润后确定评估值。



4．无形资产——地皮利用权
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(1)地皮利用权的代价内涵
本次评估地皮价值设定为地皮开发水平为熟地，即宗地红线外“五通”（通路、
供电、供水、排水、通讯）和宗地红线内“园地平整”条件下于
2019年
9月
30日
家产用地在剩余利用年限内的地皮利用权的价值。



(2)评估要领的选择
评估要领的选择应凭据地价评估的技能规程，团结评估人员收集的有关资料，
按照淮北市地产市场环境并团结评估东西的详细条件、用地性质及评估目的等，选
择适当的评估要领。


对付列入评估领域的家产用地，评估师思量到其是已开发建树的家产熟地，同
类地段相似地皮市场生意业务较活泼，故采取市场法举办评估。



(3)选用的评估要领简介及参数的选取蹊径
市场法是在求取一宗待评估地皮的价值时，按照替代原则，将待估地皮与在较
近时期内已经产生生意业务的类似地皮生意业务实例举办比较较量，并依据后者已知的价值，
参照该地皮的生意业务环境、期日、区域、个别因素、利用年期、容积率等不同，修正
得出待估地皮的评估基准日地价的要领。计较公式为：


V＝VB×A×B×C×D×E×F
式中
V：待估宗地利用权代价；
VB：较量案例价值；


A：待估宗地生意业务环境指数/较量案例生意业务环境指数
B：待估宗地期日地价指数/较量案例期日地价指数
C：待估宗地区域因素条件指数/较量案例区域因素条件指数
D：待估宗地个别因素条件指数/较量案例个别因素条件指数
E：待估宗地利用年期指数/较量案例利用年期指数
F：待估宗地容积率指数/较量案例容积率指数
5．无形资产——其他无形资产
对付企业购买的
mySHOP R5零售业务系统、办公软件等，各软件市场价值与剩
余受益期应分摊的金额差异不大，故以核实后的账面代价为评估值。



6. 历久待摊用度
历久待摊用度期后尚存在对应的代价或权利，以剩余受益期应分摊的金额确定
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评估代价。



7．其他非活动资产
其他非活动资产系地皮租赁款。因该项资产期后存在对应的代价或权利，故以
核实后的账面代价为评估代价。


三)欠债

欠债系活动欠债，包罗短期借钱、应付账款、预收金钱、其他应付款和其他流
动欠债等活动欠债。通过查对明细账与总账的一致性、对金额较大的发放函证、查
阅原始凭证等相关资料举办核实。经核实，各项欠债均为实际应包袱的债务，以核
实后的账面值为评估值。


八、评估措施实施历程和环境

本项资产评估事情于
2019年
10月
14日开始，资产评估陈诉日为
2019年
11月
18日。整个评估事情分五个阶段举办：


(一)接管委托阶段


1．项目观测与风险评估，明确评估业务根基事项，确定评估目的、评估东西和
领域、评估基准日；
2．接管委托人委托，签订资产评估委托条约；
3．体例资产评估打算；
4．构成项目小组，并对项目构成员举办培训。

(二)资产核实阶段


1. 评估机构按照资产评估事情的需要，向产权持有人提供资产评估申报表表
样，并协助其举办资产清查事情；
2. 相识产权持有人根基环境及委估资产状况，并收集相关资料；
3. 审观察对产权持有人提供的资产评估申报表和有关测算资料；
4. 按照资产评估申报表的内容举办现场核实和勘测，收集整理资产购建、运行、
维修等相关资料，并对资产状况举办勘查、记录；
5. 收集整理委估资产的产权证、条约、发票等产权证明资料，核实资产权属情
况；
6. 收集并检验资产评估所需的其他相关资料。

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(三) 评定估算阶段


1．按照委估资产的实际状况和特点，制订种种资产的详细评估要领；
2．收集市场信息；
3．对委估资产举办评估，测算其评估代价。

(四) 功效汇总阶段


1．阐明并汇总分项资产的评估功效，形成评估结论；
2．体例开端资产评估陈诉；
3．对开端资产评估陈诉举办内部审核；
4．征求有关各方意见。

(五)出具陈诉阶段

征求意见后，正式出具资产评估陈诉。


九、评估假设


1.本次评估以委估资产的产权好处主体改观为前提，产权好处主体改观包罗利
益主体的全部改变和部分改变。

2.本次评估以公然市场生意业务为假设前提。

3.本次评估以产权持有人按预定的谋划方针一连谋划为前提，即产权持有人的
所有资产仍然凭据今朝的用途和方法利用，不思量变换今朝的用途或用途稳定而变
更筹划和利用方法。

4.本次评估以产权持有人提供的有关法令性文件、各类管帐凭证、账簿和其他
资料真实、完整、正当、靠得住为前提。

5.本次评估以宏观情况相对不变为假设前提，即国度现有的宏观经济、政治、
政策及被评估单位所处行业的财富政策无重大变革，社会经济一连、康健、不变发
展；国度钱币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大颠簸；国度税收保
持现行规定，税种及税率无较大变革；国度现行的利率、汇率等无重大变革。

6.本次评估以产权持有人谋划情况相对不变为假设前提，即产权持有人主要经
营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法令、经济等谋划情况无重大改变；产权
持有人能在既定的谋划领域内开展谋划勾当，不存在任何政策、法令或工钱障碍。

评估人员按照资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时创立，当以

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上评估前提和假设条件产生变革，评估结论将失效。


十、评估结论

在本陈诉所展现的评估假设基本上，家家悦股份公司拟收购的谋划性资产、负
债及资产净额的评估功效为：

谋划性资产账面代价
285,815,184.09元，评估代价
329,463,034.62元，评估
增值
43,647,850.53元，增值率为
15.27%；

谋划性欠债账面代价
369,820,931.16元，评估代价
369,820,931.16元；

资产净额账面代价-84,005,747.07元，评估代价
-40,357,896.54元（大写为人

民币负肆仟零叁拾伍万柒仟捌佰玖拾陆元伍角肆分），评估增值
43,647,850.53元，
增值率为
51.96%。

资产评估功效汇总如下表：
金额单位：人民币元

项目
账面代价评估代价增减值增值率%
A B C=B-A D=C/A*100
一、活动资产
113,945,726.11 113,945,726.11
二、非活动资产
171,869,457.98 215,517,308.51 43,647,850.53 25.40
个中：牢靠资产
67,129,292.17 88,871,420.00 21,742,127.83 32.39
在建工程
10,787,744.00 13,078,420.00 2,290,676.00 21.23
无形资产
22,219,764.76 41,834,811.46 19,615,046.70 88.28
个中：无形资
——地皮
利用权
21,453,633.30 41,068,680.00 19,615,046.70 91.43
历久待摊用度
67,239,257.05 67,239,257.05
其他非活动资产
4,493,400.00 4,493,400.00
谋划性资产总计
285,815,184.09 329,463,034.62 43,647,850.53 15.27
三、活动欠债
369,820,931.16 369,820,931.16
四、非活动欠债
谋划性欠债合计
369,820,931.16 369,820,931.16
资产净额
-84,005,747.07 -40,357,896.54 43,647,850.53 51.96

评估功效按照以上评估事情得出，具体环境见评估明细表。


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十一、出格事项说明


1. 本次评估东西和评估领域为将快乐真棒公司及其全资子公司濉溪真棒公司、
真棒特公司的超市相关业务和糕点食品出产、食品生财富务模拟重组后的资产组，
详细领域以业经容诚管帐师事务所（非凡普通合资）审计的
2019年
9月
30日的快
乐真棒公司拟重组资产组的资产欠债表为基本，产权持有工钱模拟后的快乐真棒公
司。快乐真棒公司列入评估领域的相关谋划性资产、欠债及资产净额的账面代价分
别为
285,815,184.09元、369,820,931.16元和-84,005,747.07元，快乐真棒公司
理睬，将来能得到股东支持，仍将一连谋划。

2. 在对家家悦股份公司拟收购的快乐真棒公司谋划性资产及欠债代价评估中，
评估人员对快乐真棒公司提供的评估东西和相关资产的法令权属资料及其来历举办
了须要的检验，除下列事项外，未发明其他评估东西和相关资产的权属资料存在瑕
疵环境。提供有关资产真实、正当、完整的法令权属资料是快乐真棒公司的责任，
评估人员的责任是对快乐真棒公司提供的资料作须要的检验，资产评估陈诉不能作
为对评估东西和相关资产的法令权属简直认和担保。若产权持有人不拥有前述资产
的所有权，或对前述资产的所有权存在部分限制，则前述资产的测算功效和家家悦
股份公司拟收购的谋划性资产及欠债代价评估结论会受到影响。

委估资产中食品加工场
-2号
1幢、食品加工场-2号
2幢及其对应的地皮利用权，
账列快乐真棒公司修建物类牢靠资产和无形资产科目核算，也已取得皖（
2018）淮
北市不动产权第
0028960号、第
0028961号《不动产权证书》，但证载权利人系快乐
真棒公司的全资子公司——真棒特公司。



3. 停止评估基准日，快乐真棒公司存在以下资产抵押、租赁事项，大概对相关
资产发生影响，但评估时难以思量：
(1) 资产抵押事项
抵押物权证编号抵押权人
修建面积或地皮利用面积
（平方米）
抵押期限
食品加工场-2
号
1幢
皖（2018）淮北市
7,976.85
2019.5.24-2020.5.22
食品加工场-2
号
2幢
不动产权第
0028960号、第
安徽濉溪农村商
业银行钟楼支行
5,703.23
食品加工场
地皮利用权
0028961号
57,836.76
配送中心-6号
1幢
淮房地权证相山区
字第
13022748号、
徽商银行淮北开
发区支行
3,724.38 2019.9.24-2020.9.24

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抵押物权证编号抵押权人
修建面积或地皮利用面积
（平方米）
抵押期限
配送中心-6号
2幢
第
13022749号、第
13022750号和淮土1,866.60
配送中心-6号
3幢
国用（
2013）第
103
号
4,869.76
配送中心
地皮利用权
31,086.23

(2) 资产租赁事项
停止评估基准日，天骄店、中泰广场店、安康路店等共计
32家超市门店，除步
行街店外，其余门店谋划场所均系向其他单位租赁取得。

快乐真棒公司理睬，停止评估基准日，除上述事项外，不存在其他资产抵押、
质押、对外包管、未决诉讼、重大财务理睬等或有事项及租赁事项。



4. 本次评估中，评估人员未对各类设备在评估基准日时的技能参数和机能做技
术检测，评估人员在假定产权持有人提供的有关技能资料和运行记录是真实有效的
前提下，通过实地勘测作出的判断。

本次评估中，评估人员未对各类建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所
能调查的部分）做技能检测，评估人员在假定产权持有人提供的有关工程资料是真
实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘测作出的判断。



5. 本次评估各项资产评估功效不含增值税，在评估时，亦未对各项资产评估增
减额思量相关的税收影响。

6. 本评估功效是依据本次评估目的、以陈诉中展现的假设前提而确定的全部资
产及欠债的现时市场代价，没有思量非凡的生意业务方法大概追加或淘汰支付的价值等
对评估代价的影响，也未思量宏观经济情况产生变革以及遇有自然力和其它不行抗
力对资产价值的影响。

7. 本次评估时，评估人员依据现时的实际环境作了评估人员认为须要、公道的
假设，在资产评估陈诉中列示。这些假设是评估人员举办资产评估的前提条件。当
将来经济情况和以上假设产生较大变革时，评估人员将不包袱由于前提条件的改变
而推导出差别资产评估结论的责任。

8. 本评估机构及评估人员差池资产评估委托人和产权持有人提供的营业执照、
验资陈诉、专项审核陈诉、权证、管帐凭证等证据资料自己的正当性、完整性、真
实性认真。

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9. 本次评估对产权持有人大概存在的其他影响评估结论的瑕疵事项，在举办资
产评估时产权持有人未作出格说明而评估师按照其执业履历一般不能获悉的环境
下，评估机构和评估人员不包袱相关责任。

资产评估陈诉利用人应留意上述出格事项对评估结论的影响。


十二、资产评估陈诉利用限制说明


1. 本资产评估陈诉只能用于资产评估陈诉载明的评估目的和用途。

2. 委托人可能其他资产评估陈诉利用人未凭据法令、行政礼貌规定和资产评估
陈诉载明的利用领域利用资产评估陈诉的，资产评估机构及资产评估师不包袱责任。

3. 除委托人、资产评估委托条约中约定的其他资产评估陈诉利用人和法令、行
政礼貌规定的资产评估陈诉利用人之外，其他任何机构和小我私家不能成为资产评估报
告的利用人。

4. 资产评估陈诉利用人该当正确领略评估结论。评估结论不等同于评估东西可
实现的价值，评估结论不应当被认为是对评估东西可实现价值的担保。

5. 本评估结论的利用有效期为一年，即自评估基准日
2019年
9月
30日起至
2020年
9月
29日止。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以以评估结
论作为生意业务价值的参考依据，高出一年，需从头确定评估结论。

6. 假如存在资产评估陈诉日后、有效期以内的重大事项，不能直接利用本评估
结论。若资产数量产生变革，应按照原评估要领对资产代价额举办相应调解；若资
产价值标准产生重大变革，并对资产评估代价已经发生明显影响时，委托人应实时
礼聘评估机构从头确定评估功效。

7. 当政策调解对评估结论发生重大影响时，该当从头确定评估基准日举办评
估。

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