[收购]家家悦:拟收购资产涉及的戴文、刘永红的房地产代价评估项目资产评估陈诉   时间：2019年11月22日 17:05:55 中财网    
原标题:家家悦:拟收购资产涉及的戴文、刘永红的房地产代价评估项目资产评估陈诉

本资产评估陈诉依据中国资产评估准则体例

家家悦团体股份有限公司拟收购资产涉及的
戴文、刘永红的房地产代价评估项目
资产评估陈诉


坤元评报〔2019〕575号

（共一册，第一册）

坤元资产评估有限公司
二〇一九年十一月十八日


目录


声明.......................................................................................................................1
资产评估陈诉·摘要
.............................................................................................2
资产评估陈诉·正文
.............................................................................................4
一、委托人、产权持有人及其他评估陈诉利用人
................................ 4
二、评估目的
.............................................................. 5
三、评估东西和评估领域
.................................................... 5
四、代价范例及其界说
...................................................... 6
五、评估基准日
............................................................ 6
六、评估依据
.............................................................. 6
七、评估要领
.............................................................. 7
八、评估措施实施历程和环境
................................................ 9
九、评估假设
............................................................. 10
十、评估结论
............................................................. 10
十一、出格事项说明
....................................................... 10
十二、评估陈诉利用限制说明
............................................... 12
十三、资产评估陈诉日
..................................................... 13



家家悦团体股份有限公司拟收购资产涉及的戴文、刘永红的房地产代价评估项目资产评估陈诉


声明


一、本资产评估陈诉依据财政部宣布的资产评估根基准则和中国资产评估协会
宣布的资产评估执业准则和职业道德准则体例。


二、委托人可能其他资产评估陈诉利用人该当凭据法令、行政礼貌规定及本资
产评估陈诉载明的利用领域利用资产评估陈诉；委托人可能其他资产评估陈诉利用
人违反前述规定利用资产评估陈诉的，本资产评估机构及资产评估师不包袱责任。


本资产评估陈诉仅供委托人、资产评估委托条约中约定的其他资产评估陈诉使
用人和法令、行政礼貌规定的资产评估陈诉利用人利用；除此之外，其他任何机构
和小我私家不能成为资产评估陈诉的利用人。


本资产评估机构及资产评估师提示资产评估陈诉利用人该当正确领略和利用评
估结论，评估结论不等同于评估东西可实现价值，评估结论不应当被认为是对评估
东西可实现价值的担保。


三、本资产评估机构及资产评估师遵守法令、行政礼貌和资产评估准则，坚持
独立、客观和合理的原则，并对所出具的资产评估陈诉依法包袱责任。


四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估陈诉中的评估东西没有现存可能
预期的好处干系；与相关当事人没有现存可能预期的好处干系，对相关当事人不存
在成见。


五、本资产评估机构出具的资产评估陈诉中的阐明、判断和功效受资产评估报
告中假设和限制条件的限制，资产评估陈诉利用人该当充实存眷资产评估陈诉中载
明的假设、限制条件、出格事项说明及其对评估结论的影响。


1坤元资产评估有限公司


家家悦团体股份有限公司拟收购资产涉及的戴文、刘永红的房地产代价评估项目资产评估陈诉


家家悦团体股份有限公司拟收购资产涉及的
戴文、刘永红的房地产代价评估项目
资产评估陈诉


坤元评报〔
2019〕575号

摘要


以下内容摘自资产评估陈诉正文，欲相识本评估项目的具体环境和公道领略
评估结论，该当当真阅读资产评估陈诉正文。


一、委托人和产权持有人及其他资产评估陈诉利用人

本次资产评估的委托工钱家家悦团体股份有限公司（以下简称家家悦股份公
司），本次资产评估的产权持有工钱自然人戴文、刘永红。


按照《资产评估委托条约》，本资产评估陈诉的其他利用工钱国度法令、礼貌规
定的资产评估陈诉利用人。


二、评估目的

家家悦股份公司拟收购戴文、刘永红拥有的两处贸易物业，为此需要对拟收购
的资产代价举办评估。


本次评估目的是为该经济行为提供家家悦股份公司拟收购资产代价的参考依
据。


三、评估东西和评估领域

评估东西和评估领域为家家悦股份公司拟收购的资产。凭据家家悦股份公司提
供的停止
2019年
9月
30日委托评估资产明细表反应，委托评估的资产系戴文、刘
永红拥有的两处贸易物业。详细资产环境如下：


1. 步行街店贸易用房
步行街店贸易用房，修建面积合计
8,777.27平方米，钢混结构，共
4层，位于
淮北市相山区惠苑路国际商城，已取得房地权淮房字第
200803806号、房地权淮房

2坤元资产评估有限公司


家家悦团体股份有限公司拟收购资产涉及的戴文、刘永红的房地产代价评估项目资产评估陈诉


字第
200801249号、房地权淮房字第
200801246号等共计
18本《房地产权证》。



2. 红旗店贸易用房
红旗店贸易用房，修建面积合计
1,625.36平方米，钢混结构，衡宇总层数
7层，
地址层数
2层，位于淮北市相山区孟山中路红旗商厦，已取得房地权淮私产字第
011592号、房地权淮私产字第
011593号共计
2本《房地产权证》。


四、代价范例及其界说

本次评估的代价范例为市场代价。


五、评估基准日

评估基准日为
2019年
9月
30日。


六、评估要领

按照评估东西、代价范例、资料收集环境等相关条件，本次对委估资产采取市
场法评估。


七、评估结论

在本陈诉所展现的评估假设基本上，委估资产的评估代价为
180,903,000.00元
（大写为人民币壹亿捌仟零玖拾万叁仟元）。


八、评估结论的利用有效期

本评估结论仅对家家悦股份公司拟收购资产之经济行为有效。本评估结论的使
用有效期为一年，即自评估基准日
2019年
9月
30日起至
2020年
9月
29日止。


资产评估陈诉的出格事项说明和利用限制说明请参阅资产评估陈诉正文。


3坤元资产评估有限公司


家家悦团体股份有限公司拟收购资产涉及的戴文、刘永红的房地产代价评估项目资产评估陈诉


家家悦团体股份有限公司拟收购资产涉及的
戴文、刘永红的房地产代价评估项目
资产评估陈诉


坤元评报〔
2019〕575号

家家悦团体股份有限公司：

坤元资产评估有限公司接管贵公司的委托，按照有关法令、行政礼貌和资产评
估准则的规定，采取市场法，凭据须要的评估措施，对贵公司拟收购资产涉及的戴
文、刘永红的房地产在
2019年
9月
30日的市场代价举办了评估。现将资产评估情
况陈诉如下：

一、委托人、产权持有人及其他资产评估陈诉利用人
(一) 委托人轮廓


1. 名称：家家悦团体股份有限公司
(以下简称家家悦股份公司
)
2. 住所：威海市昆明路
45号
3. 法定代表人：王培桓
4. 注册成本：60,840.00万人民币
5. 范例：其他股份有限公司
(上市)
6. 统一社会信用代码：91371000166697725Y
7. 挂号构造：威海市市场监督打点局
8. 谋划领域：食品、饮料、纺织品、打扮、日用品、文体用品、珠宝首饰、工
艺美术品、保藏品、照相器材、汽车、摩托车、家用电器、电子产物、五金家具、
建材、装饰质料、日用百货、扮装品、卫生用品、家居用品、花卉、眼镜、Ⅰ和Ⅱ、
Ⅲ类医疗器械的批发、零售、网上销售及跨境网上销售；食用农产物的收购、销售；
衡宇、园地和柜台租赁；普通货品仓储；存案领域内的货品和技能收支口；百货和
超等市场零售；儿童游乐设施的谋划；票务署理；打扮、鞋、箱包、纺织品的清洗、
4坤元资产评估有限公司


家家悦团体股份有限公司拟收购资产涉及的戴文、刘永红的房地产代价评估项目资产评估陈诉


织补、消毒灭菌；室内手工建造；电子游艺厅处事；儿童洗浴处事；摄影；保健服
务、艾灸；停车场收费打点
;以下限分公司谋划：食品出产，音像成品、卷烟、图书
报刊的零售，住宿处事，餐饮处事。



(二) 产权持有人轮廓
一) 产权持有人
1轮廓


1. 姓名：戴文
2. 性别：男
3. 民族：汉
4. 住址：安徽省淮北市相山区孟山路
49号
4栋
503室
5. 国民身份号码：340603197101314810
二) 产权持有人
2轮廓


1. 姓名：刘永红
2. 性别：女
3. 民族：汉
4. 住址：安徽省淮北市相山区孟山路
49号
4栋
503室
5. 国民身份号码：340603197410024040
(三) 委托人与产权持有人的干系

委托人拟收购产权持有人拥有的贸易物业，两产权持有人系伉俪干系。



(四) 其他资产评估陈诉利用人

按照《资产评估委托条约》，本资产评估陈诉的其他利用工钱国度法令、礼貌规
定的资产评估陈诉利用人。


二、评估目的

家家悦股份公司拟收购戴文、刘永红拥有的房地产，为此需要对拟收购的资产
代价举办评估。

本次评估目的是为该经济行为提供家家悦股份公司拟收购资产代价的参考依
据。


三、评估东西和评估领域

评估东西和评估领域为家家悦股份公司拟收购的资产。凭据家家悦股份公司提

5坤元资产评估有限公司


家家悦团体股份有限公司拟收购资产涉及的戴文、刘永红的房地产代价评估项目资产评估陈诉


供的
2019年
9月
30日委托评估资产明细表反应，委托评估的资产系戴文、刘永红
拥有的两处贸易物业，详细资产环境如下：


1. 步行街店贸易用房
步行街店贸易用房，修建面积合计
8,777.27平方米，钢混结构，共
4层，位于
淮北市相山区惠苑路国际商城，已取得房地权淮房字第
200803806号、房地权淮房
字第
200801249号、房地权淮房字第
200801246号等共计
18本《房地产权证》。



2. 红旗店贸易用房
红旗店贸易用房，修建面积合计
1,625.36平方米，钢混结构，衡宇总层数
7层，
地址层数
2层，位于淮北市相山区孟山中路红旗商厦，已取得房地权淮私产字第
011592号、房地权淮私产字第
011593号共计
2本《房地产权证》。


委托评估东西和评估领域与上述经济行为涉及的评估东西和评估领域一致。


四、代价范例及其界说


1. 代价范例及其选取：评估代价范例包罗市场代价和市场代价以外的代价（投
资代价、在用代价、清算代价、残余代价等）两种范例。经评估人员与委托人充实
相同后，按照本次评估目的、市场条件及评估东西自身条件等因素，最终选定市场
代价作为本评估陈诉的评估结论的代价范例。

2. 市场代价的界说：市场代价是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受
任何强迫的环境下，评估东西在评估基准日举办正常公平生意业务的代价预计数额。

五、评估基准日

为使得评估基准日与拟举办的经济行为和评估事情日靠近，委托人确定本次评
估基准日为
2019年
9月
30日，并在资产评估委托条约中作了相应约定。


六、评估依据
(一) 法令礼貌依据


1.《资产评估法》；
2. 《公司法》《条约法》《证券法》；
3. 其他与资产评估有关的法令、礼貌等。

6坤元资产评估有限公司


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(三) 评估准则依据


1. 《资产评估根基准则》；
2. 《资产评估职业道德准则》；
3. 《资产评估执业准则——资产评估措施》；
4. 《资产评估执业准则——资产评估陈诉》；
5. 《资产评估执业准则——资产评估委托条约》；
6. 《资产评估执业准则——资产评估档案》；
7. 《资产评估执业准则——不动产》；
8. 《资产评估代价范例指导意见》；
9. 《资产评估东西法令权属指导意见》。

(四) 权属依据


1. 委托人提供的《营业执照》及产权持有人提供的住民身份证；
2．与资产及权利的取得及利用有关的经济条约、协议、资金拨付证明
(凭证)
及其他资料；
3．房地产权证、商品房购销条约、发票等权属证明；
4．其他产权证明文件。

(五) 取价依据


1．委托人提供的评估申报表；
2．淮北市的房地产市场价值的观测资料；
3．安徽省人民当局及相关当局部门颁布的有关政策、规定、实施步伐等礼貌文
件；
4．评估专业人员对资产核实、勘测、检测、阐明等所汇集的佐证资料；
5．其他资料。

七、评估要领
(一)评估要领的选择


按照现行资产评估准则及有关规定，资产评估的根基要领有本钱法、市场法和
收益法。

由于委估房地产系位于淮北市相山区的贸易用房，其代价受市场行情影响较大，
故不适合采取本钱法和收益法；由于其同类地段相似房地产市场较量活泼，生意业务案

7坤元资产评估有限公司



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例较易取得，本次评估选用市场法。



(二)评估要领简介

市场法是指在把握与被评估房地产沟通或相似的房地产（参照物）的市场价值
的基本上，以委估房地产为基准比拟阐明参照物并将两者的差异量化，然后在参照
物市场价值的基本上作出调解和修正，确定委估房地产评估代价的评估要领。


详细评估步调如下：


1．参照物的选定
一般选择三宗以上近期生意业务的类似结构、同类地段、沟通用途的物业作为参照
物，再将上述参照物的生意业务价值统一调解为成交日一次付款、单位修建面积上的人
民币交易生意业务价值。



2．因素修正调解计较
按照待估物业与参照物的生意业务环境、市场状况、房地产状况等因素的差别，对
参照物的价值举办修正，得出比准价值。详细修正因素可分为
3类：生意业务环境修正、
市场状况调解、房地产状况调解。计较公式为：

待估物业比准价值＝参照物生意业务价值×生意业务环境修正系数×市场状况调解系数
×房地产状况调解系数


(1) 生意业务环境修正：通过对生意业务案例生意业务环境的阐明，剔除非正常的生意业务案例，
测定各类非凡因素对正常修建物价值的影响水平，从而解除去生意业务行为中的一些特
殊因素所造成的生意业务价值偏差。

(2) 市场状况调解：采取房地产价值指数的改观率来阐明计较成交日期对衡宇
价值的影响，将生意业务价值调解为评估基准日的价值。

(3) 房地产状况调解：是将参照物状况下的价值调解为评估东西状况下的代价，
详细分为区位状况调解、实物状况调解和权益状况调解。区位状况调解时思量的因
素主要有区域筹划、区域富贵度、交通便捷度、阶梯通畅水平、外部配套设施完善
度、情况质量、基本设施完备度、景观等。实物状况调解思量的因素主要有新旧程
度、装饰装修、设施设备、外观、物业打点条件、空间机关等。权益状况调解思量
的因素主要有地皮利用权的取得方法、房地产的公道利用年限、出租等他项权利限
制及其他房地产权利方面的影响因素。

3．评估代价简直定
8坤元资产评估有限公司


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对付各参照物测算所得的比准价值，在阐明其公道性的基本上经较量后确定评
估代价。本次评估按算术平均值确定评估代价。


八、评估措施实施历程和环境

本项资产评估事情于
2019年
10月
15日开始，资产评估陈诉日为
2019年
11月
18日。整个评估事情分五个阶段举办：


(一)接管委托阶段


1．项目观测与风险评估，明确评估业务根基事项，确定评估目的、评估东西和
领域、评估基准日；
2．接管委托人委托，签订资产评估委托条约；
3．体例资产评估打算；
4．构成项目小组，并对项目构成员举办培训。

(二)资产核实阶段


1．评估机构按照资产评估事情的需要，向委托人提供资产评估申报表表样，并
协助其举办资产清查事情；
2．相识产权持有人根基环境及委估资产状况，并收集相关资料；
3．审观察对委托人提供的资产评估申报表；
4．按照资产评估申报表的内容举办现场核实和勘测，收集整理资产购建、运行、
维修等相关资料，并对资产状况举办勘查、记录；
5．收集整理委估资产的产权证、条约等产权证明资料，核实资产权属环境；
6．收集并检验资产评估所需的其他相关资料。

(三) 评定估算阶段


1．按照委估资产的实际状况和特点，制订种种资产的详细评估要领；
2．收集市场信息；
3．对委估资产举办评估，测算其评估代价。

(四) 功效汇总阶段


1．阐明并汇总分项资产的评估功效，形成评估结论；
2．体例开端资产评估陈诉；
3．对开端资产评估陈诉举办内部审核；
9坤元资产评估有限公司


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4．征求有关各方意见。

(五)出具陈诉阶段

征求意见后，正式出具资产评估陈诉。


九、评估假设


1. 根基假设
(1) 本次评估以委估资产的产权好处主体改观为前提，产权好处主体改观包罗
好处主体的全部改变和部分改变。

(2) 生意业务假设：假设评估东西已经处在生意业务历程中。

(3) 公然市场假设：假设评估东西拟进入的市场为一个充实发家与完善的市场，
即公然市场，评估东西在公然市场上实现的交流代价隐含着市场对该评估东西在当
时条件下有效利用的社会认同。

(4) 一连利用假设：假设委估资产凭据本来的利用目的、利用方法一连地利用
下去。

(5) 产权持有人守法尽职，所提供的资料真实、完整、正当。

2. 非凡假设
停止评估基准日，委估衡宇修建物装修用度由安徽快乐真棒商贸团体有限公司
包袱，账列安徽快乐真棒商贸团体有限公司历久待摊用度科目。本次评估假设委估
衡宇修建物为毛坯状态的贸易用房。


评估人员按照资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时创立，当以
上评估前提和假设条件产生变革，评估结论将失效。


十、评估结论

在本陈诉所展现的评估假设基本上，委估资产的评估代价为
180,903,000.00元
（大写为人民币壹亿捌仟零玖拾万叁仟元）。


评估功效按照以上评估事情得出，具体环境见评估明细表。


十一、出格事项说明


1．在对委估资产代价评估中，评估人员对产权持有人提供的评估东西和相关资
产的法令权属资料及其来历举办了须要的检验，未发明评估东西和相关资产的权属
10坤元资产评估有限公司



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资料存在瑕疵环境。提供有关资产真实、正当、完整的法令权属资料是产权持有人
的责任，评估人员的责任是对产权持有人提供的资料作须要的检验，评估陈诉不能
作为对评估东西和相关资产的法令权属简直认和担保。若产权持有人不拥有前述资
产的所有权，或对前述资产的所有权存在部分限制，则前述资产的评估功效会受到
影响。



2. 停止评估基准日，产权持有人存在以下资产抵押、租赁事项，大概对相关资
产发生影响，但评估时难以思量：
(1) 资产抵押事项
抵押物权证编号
借钱
人
抵押权人
面积
（㎡）
抵押期限
步行街店
贸易用房
1F
房地权淮房字第
200803806
号、房地权淮房字第
200801249号等
5项
中国工商银行股份有限公司淮
北相山西区支行、安徽濉溪农村
贸易银行钟楼支行等
2,421.01
2018.5.16-2020.5.16
2018.12.21-2024.12.20等
步行街店
贸易用房
2F
房地权淮房字第
200807501
号、房地权淮房字第
200807504号等
6项
安徽濉溪农村贸易银行钟楼支
行
2,464.12
2017.8.17-2020.8.17
2019.7.10-2024.7.10
步行街店
贸易用房
3F
房地权淮房字第
200807257
号、房地权淮房字第
200805182号等
6项
安徽
快乐
真棒
商贸
安徽濉溪农村贸易银行钟楼支
行、中国建树银行股份有限公司
淮北市分行等
2,461.65
2019.6.24-2020.6.23
2017.4.17-2020.4.16等
步行街店
贸易用房
4F
房地权淮房字第
200803802
号
团体
有限
公司
中国农业成长银行淮北市分行
营业部
1,430.49 2019.6.24-2020.6.23
等
红旗店商
业用房
2F：B-2
房地权淮私产字第
011592
号
安徽濉溪农村贸易银行钟楼支
行
769.95 2018.3.14-2021.3.14
红旗店商
业用房
2F：B-3
房地权淮私产字第
011593
号
中国农业成长银行淮北市分行
营业部
855.41 2019.6.24-2020.6.23

(2) 资产租赁事项
停止评估基准日，步行街店贸易用房
1-4层，修建面积合计
8,777.27平方米，
无偿提供给安徽快乐真棒商贸团体有限公司利用；红旗店修建面积合计
1,625.36
平方米今朝处于闲置状态。


产权持有人理睬，停止评估基准日，除上述事项外，委估资产不存在其他资产
抵押、对外包管、未决诉讼、重大财务理睬等或有事项及租赁事项。



3. 本次委估资产的评估代价包括增值税，但未思量委估资产生意业务历程中大概涉
及的其他税费对评估功效的影响。

4. 本次评估中，评估人员未对各类建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼
所能调查的部分）做技能检测，义乌收库存玩具，评估人员在假定产权持有人提供的有关工程资料是
11坤元资产评估有限公司


家家悦团体股份有限公司拟收购资产涉及的戴文、刘永红的房地产代价评估项目资产评估陈诉


真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘测作出的判断。



5．本评估功效是依据本次评估目的、以陈诉中展现的假设前提而确定的委估资
产的现时市场代价，没有思量非凡的生意业务方法大概追加或淘汰支付的价值等对评估
代价的影响，也未思量宏观经济情况产生变革以及遇有自然力和其它不行抗力对资
产价值的影响。

6．本次委估资产评估时，评估人员依据现时的实际环境作了评估人员认为须要、
公道的假设，在资产评估陈诉中列示。这些假设是评估人员举办资产评估的前提条
件。当将来经济情况和以上假设产生较大变革时，评估人员将不包袱由于前提条件
的改变而推导出差别资产评估结论的责任。

7．本评估机构及评估人员差池资产评估委托人和产权持有人提供的有关营业执
照、验资陈诉、权证等证据资料自己的正当性、完整性、真实性认真。

8．本次评估对产权持有人大概存在的其他影响评估功效的瑕疵事项，在举办资
产评估时产权持有人未作出格说明而评估人员按照其执业履历一般不能获悉的环境
下，评估机构和评估人员不包袱相关责任。

资产评估陈诉利用人应留意上述出格事项对评估结论的影响。


十二、资产评估陈诉利用限制说明


1．本资产评估陈诉只能用于资产评估陈诉载明的评估目的和用途。

2．委托人可能其他资产评估陈诉利用人未凭据法令、行政礼貌规定和资产评估
陈诉载明的利用领域利用资产评估陈诉的，资产评估机构及资产评估师不包袱责任。

3．除委托人、资产评估委托条约中约定的其他资产评估陈诉利用人和法令、行
政礼貌规定的资产评估陈诉利用人之外，其他任何机构和小我私家不能成为资产评估报
告的利用人。

4．资产评估陈诉利用人该当正确领略评估结论。评估结论不等同于评估东西可
实现的价值，评估结论不应当被认为是对评估东西可实现价值的担保。

5．本评估结论的利用有效期为一年，即自评估基准日
2019年
9月
30日起至
2020年
9月
29日止。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以以评估结
论作为生意业务价值的参考依据，高出一年，需从头确定评估结论。

6．假如存在资产评估陈诉日后、有效期以内的重大事项，不能直接利用本评估
12坤元资产评估有限公司



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